Informe sobre Propiedades “Dueño Alquila” Temporada 2017
Situación
El GrupoVoyA realiza por quinto año consecutivo la investigación sobre Alquiler de viviendas por propietarios.
La metodología usada es la de encuestas realizadas por Internet mediante el envío de mails a los propietarios que alquilan viviendas.
El trabajo abarca el Partido de Villa Gesell con distinción de las localidades de Villa Gesell y el conjunto de Mar de las Pampas, Las Gaviotas y Mar Azul.
Este año al igual que en la investigación sobre los veranos del 2015 y 2016 se solicitó información sobre Diciembre de 2016 ampliando entonces el período de temporada verano 2015-2017, a doce semanas.
Como es habitual se pidió información sobre la zona de ubicación de la vivienda en alquiler, el tipo de vivienda y los servicios-comodidades ofrecidos.
Resultados
1. Se puede observar en el gráfico siguiente que a lo largo del período 2015-2017 se nota un leve descenso de la ocupación en viviendas alquiladas por propietarios para el total del partido de Villa Gesell, considerando el período Diciembre-Febrero.
Ese descenso es, tomado de punta a punta (2015-2017), del 5,3%.
Si lo analizamos en el contexto socioeconómico del país, con un aumento estimado para el costo de vida en el 2016, del orden del 40 %, y un crecimiento del turismo al extranjero, podemos deducir que la temporada
2017 muestra que Villa Gesell sigue siendo atrayente para el turismo de verano.
(al respecto invitamos a leer la investigación, realizada por el GrupoVoyA, sobre el Perfil del Turista 2017, cuyos resultados hemos publicado).
1.1 Cuando se analiza la ocupación por períodos mensuales, se observa un descenso repetido año tras año en el mes de Enero. En cambio aparece un aumento en la ocupación de Febrero, que ha resultado en el 2017 la más alta de los últimos tres años.
1.2 Una visión de los mismos datos mensuales desde un ángulo diferente de análisis, nos permite observar que en el año 2017, hay una paridad en el nivel de ocupación de los meses de Enero y Febrero, que no se daba anteriormente.
La estabilidad de la ocupación entre los meses fuertes del verano, conlleva una mejor distribución del alquiler de viviendas, que no se satura en un mes determinado. Y si tenemos en cuenta que en nuestra Investigación sobre el Perfil de los Turistas 2017, dos de cada tres grupos sociales de turistas (66 %) se alojan en casas y departamentos, también hace a la distribución equitativa de los visitantes a lo largo de los dos meses.
1.3 Si consideramos dos localidades, Villa Gesell, y el conjunto de Mar de las Pampas, Las Gaviotas y Mar Azul, nos encontramos con la siguiente información:
Después de la baja que tuvo el conjunto MDLP-LG-MA en el 2016, donde quedaron por debajo de V.G. localidad, se recuperaron en el 2017 quedando 3,3 puntos porcentuales por arriba.
1.4 El promedio de semanas alquiladas se mantuvo estable pasando de 7 en 2016, a 6,8 en 2017. Otra paridad se da cuando consideramos las semanas alquiladas por vivienda, tenemos según datos dados por los propietarios, que en el total Villa Gesell en 2017 un 58% alquiló 7 o más semanas, en tanto fue el 60% en el 2016.
2. Alquiler zona Villa Gesell Dentro de la zona Villa Gesell establecimos sub-áreas. El criterio pasó por la distancia a la playa. Llamamos “cercana a la playa” a las zonas: Centro comercial, Residencial Playa, y Playa Sur. Llamamos “alejada de la playa” a las zonas: Residencial centro, Residencial oeste, Residencial Sur y Residencial. Aparte dejamos al Barrio Norte por su especial característica de cercanía y alejamiento de la playa.
La diferencia a favor de las zonas cercanas a la playa que se daban en 2016 (y en años anteriores) ahora han desaparecido, mostrando una conducta de alquilar en forma pareja en todos las zonas de Villa Gesell.
3. Tipo de vivienda El tipo de vivienda no resulta una variable que influya en el nivel de ocupación tal como se aprecia en el cuadro siguiente.
4. Servicios y comodidades ofrecidas. Sobre un listado de doce servicios y comodidades sobre los que solicitó información, en promedio, las viviendas ofrecieron 7,3 de los 12 servicios o comodidades considerados. La cifra es similar a la del año 2016.
Un aumento significativo se dio en Microondas, que paso del sexto lugar en 2016, al segundo lugar en 2017. Ropa Blanca se redujo casi un 32 % (suponemos que por reducción de costos operativos). Relación servicios ofrecidos – semanas alquiladas En el cuadro siguiente se observa, para el total de Villa Gesell, que las viviendas con mayor cantidad de servicios-comodidades son las que se alquilan mayor cantidad de semanas.
El resultado refleja que la demanda se interesa por una amplitud en la gama de servicios y comodidades ofrecidos por las viviendas en alquiler, y que incrementar en cada una la oferta de servicios-comodidades aumenta, en lo que hace a este tema, la competitividad.
Informe de Inmobiliarias Temporada 2017
Las inmobiliarias tienen un importante papel como facilitadoras del movimiento turístico en tanto articulan demanda y oferta de alquileres temporarios.
La medición de ocupación de viviendas, alquiladas a través de inmobiliarias, forma parte de las investigaciones sobre el turismo en la temporada verano 2017 que realiza el GrupoVoyA.
Ésta investigación, se efectúa por cuarto año consecutivo y se agrega a las realizadas sobre hotelería, alquiler de viviendas por propietarios y balnearios.
La intención del conjunto de mediciones, es ofrecer parámetros técnicamente consolidados del comportamiento turístico, con especial referencia a los niveles de ocupación.
Análisis de resultados Villa Gesell
Para el partido de Villa Gesell el alquiler promedio de todo tipo de viviendas, para el período Enero-Febrero de 2017 fue del 52,0 %.
Una cifra 3,7% menor a similar período de 2016, y la más baja desde el año 2014, en que comenzamos con nuestra evaluación.
El comportamiento del año 2017 fue dispar si lo analizamos por tipo de vivienda.
El alquiler de departamentos aumentó, respecto a 2016 un 10,7 %
En cambio el alquiler en el conjunto de “casas-chalets-duplex” bajó un 18,9 %.
Las primeras tres quincenas de la temporada 2017 estuvieron debajo en el porcentaje de alquileres respecto al 2016. En cambio la segunda quincena de Febrero superó a la de igual período del 2016.
Alquiler según tipo de viviendas A diferencia de la tendencia de años anteriores donde el tipo casas-chalets-duplex tuvo un porcentaje de alquiler superior a los departamentos, en la temporada 2017 se dio la inversa y los departamentos superaron a las casas (58,0 % a 46,1 %). La preeminencia de los departamentos se verificó también en el Estudio del Perfil del Turista 2017, realizado y publicado recientemente por el GrupoVoyA (disponible solicitándolo a voyagesell.com.ar ) En la temporada 2017 el alquiler de departamentos se mantuvo por encima del de las casas durante las cuatro quincenas de Enero-Febrero.
Las curvas son similares y la diferencia se mantiene constante, confirmando que la ventaja de los departamentos fue el resultado de las decisiones de la demanda, cualquiera fuera su nivel.
-Equipamiento de las viviendas
Se verificó un cambio sustancial, dado que a diferencia del 2016 donde los niveles de alquiler de las viviendas bien equipadas superaban a las menos equipadas por 74,0 % a 48,6 %, en el 2017 tendieron a igualarse. Este movimiento posiblemente se relaciona con el nivel de inversión en alojamiento que tuvieron los turistas este año, donde dejaron de priorizar la calidad del equipamiento buscando una baja del monto.
-Jóvenes
Otra variable considerada, y de importancia en algunas definiciones que remiten (positiva o negativamente) a Villa Gesell, como un lugar para las vacaciones de los jóvenes, es si se acepta alquilar a Jóvenes. El 77% de las inmobiliarias del área Villa Gesell contestaron que no alquilan a jóvenes. La cifra es casi similar a la del 2014-2016 e indica una tendencia estable. Si consideramos que según el censo del 2010 la población de personas de 10 a 19 años es del 21% podemos señalar que el nivel de alquiler a jóvenes similar a su participación en la población.
-Alquiler por cada inmobiliaria
Repetimos este año un gráfico que permite a cada inmobiliaria ubicarse en el contexto del conjunto en función del porcentaje que alquiló en Enero-Febrero del 2017.
Por razones de confidencialidad de la información no señalamos los nombres de las inmobiliarias que contestaron nuestro cuestionario, pero la línea del gráfico se corresponde con las respuestas recibidas.
